Статья 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В комментируемой статье определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Абзац 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такие же положения устанавливались в п. 1 данной статьи в прежней редакции. Законодательными новеллами (ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ) являются:

• положение абз. 2 данного пункта, предусматривее, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество (говоря иначе, право на судебный иск не может быть отменено соглашением сторон). При этом установлено, что в этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагся на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц;
• положения абз. 3 данного пункта, обязывие залогодержателя и иных лиц при обращении взыскания и реализации заложенного имущества принимать меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога, а также предусматривие право лица, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, потребовать их возмещения. Данная обязанность сформулирована весьма абстрактно, трудно представить, какие именно меры должно принимать указанное лицо при реализации имущества (разве что обеспечить максимально возможное для данной ситуации число покупателей, если речь идет о продаже имущества путем аукциона и т.п.).

В соответствии с п. 2 комментируемой статьи удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на овании соглашения залогодателя с залогодержателем. При этом указано, что законом могут быть установлены отступления от этого правила. Аналогичные положения содержались в данном пункте в прежней редакции.

Примером исключения из правила п. 2 комментируемой статьи является положение п. 1 ст. 18.1 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", которым предусмотрено, что с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Положения абз. 1 п. 3 комментируемой статьи определяют перечень случаев, в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, т.е. не допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такой перечень устанавливался и в прежней редакции данного пункта. В соответствии с абз. 1 данного пункта в новой редакции взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в следующих случаях:

1. если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения ований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке. В прежней редакции говорилось только о случае, когда предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;
2. если предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. При оценке имущества в качестве имеющего значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества подлежат применению положения ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", хотя в указанном Законе (ст. 4) приводятся иные классификационные группы объектов:

• объекты культурного наследия федерального значения - объекты, обладие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры РФ, а также объекты археологического наследия;
• объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта РФ;
• объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.

Следовательно, окончательное решение о том, является ли данное заложенное имущество объектом, имеющим значительную ценность для общества, предоставлено правоприменителю;

1. если залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим. Признание гражданина безвестно отсутствующим предусмотрено ст. 42 ГК РФ, согла п. 1 которой гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. Как предусмотрено в п. 2 указанной статьи, при невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое число следующего года. Порядок признания судом гражданина безвестно отсутствующим установлен положениями гл. 30 ГПК РФ;
2. если заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное. В подп. 4 п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции говорилось о таком же случае, но без указания на возможность отступления соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями от изложенного общего правила;
3. если имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания. Подпункт 5 п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции предусматривал такое же ование, но без указания на возможность установления внесудебного порядка обращения взыскания.

В абз. 7 п. 3 комментируемой статьи указано, что законом могут быть предусмотрены и иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

В соответствии с п. 5 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя в рамках обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается, если:

1. предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;
2. залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
3. заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;
4. имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
5. предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;
6. предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;
7. предметом ипотеки является земельный участок, который указан в п. 1 ст. 62.1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (участок, находящийся в муниципальной собственности, или участок, государственная собственность на который не разграничена, предназначенный для жилищного строительства или для комплекго освоения в целях жилищного строительства и переданный в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры) и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;
8. предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;
9. право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
10. предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

Абзац 8 п. 3 комментируемой статьи определяет последствия заключения соглашений с нарушением требований данного пункта. Такие соглашения ничтожны. Это положение является законодательной новеллой (ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Ранее о рассматриваемом правиле говорилось в разъяснениях, данных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10. Исходя из положений п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожность соглашения означает его недействительность независимо от признания его недействительным судом. Общие положения о последствиях недействительности сделки закреплены в ст. 167 ГК РФ.

В п. 4 комментируемой статьи предусмотрена возможность включения условия о внесудебном порядке обращения взыскания непосредственно в договор залога, т.е. без заключения отдельного соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество. Указание на такую возможность содержалось в п. 5 данной статьи в прежней редакции. В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения; соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий.

Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает требование к форме соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество: такое соглашение должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества. Ранее аналогичная формулировка была приведена в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, согла которому соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникего на овании договора о залоге (п. 2 ст. 23 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Правила о форме договора залога закреплены в ст. 339 ГК РФ.

В п. 6 комментируемой статьи предусмотрена возможность обращения взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд. Порядок такого обращения взыскания на предмет залога устанавливается законодательством РФ о нотариате и законодательством РФ об исполнительном производстве.

Законодателем определены ования такого обращения взыскания на предмет залога - случай неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально. Аналогичная норма содержалась и в прежней редакции данного пункта.

В отношении обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в п. 1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено следующее: обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на овании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на овании которых выдается закладная; такие договоры должны быть нотариально удостоверены.

В соответствии со ст. 94.3 Ов законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге в случае, если залогодатель в течение 14 дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство, не представил:

1. документы, подтверждие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства, отсутствия ований для обращения взысканий на заложенное имущество или наличия ований, по которым обращение взыскания не допускается;
2. доказательства, подтверждие принятие судом, арбитражным судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества.

Нотариус отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество в случае:

1. представления документов, подтверждих факт исполнения обеспеченного залогом обязательства, отсутствия ований для обращения взыскания на заложенное имущество или наличия ований, по которым обращение взыскания не допускается;
2. представления залогодателем доказательств исполнения обеспеченного залогом обязательства или принятия судом, арбитражным судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества.

Согла ст. 78 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель на овании исполнительной надписи нотариуса:

1. изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов РФ или судовой книге, принимает меры по охране такого объекта недвижимости либо, если предметом залога являются ценные бумаги, налагает арест в соответствии со ст. 82 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве";
2. передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном законом.

Положения абз. 1 п. 7 комментируемой статьи указыв условия, которые должны содержаться в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке:

• указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных ГК РФ;
• стоимость (начальная продажная цена) заложенного имущества или порядок ее определения.

В п. 5 комментируемой статьи в прежней редакции устанавливалось, что в договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на овании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в т.ч. в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

В отличие от прежней редакции комментируемой статьи положения абз. 1 п. 7 данной статьи в новой редакции являются существенными условиями соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Как определено в п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В случае, если в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не будет указано хотя бы одно из положений, предусмотренных в абз. 1 п. 7 комментируемой статьи, то такое соглашение не будет считаться заключенным и взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

В абз. 2 п. 7 комментируемой статьи для случая, когда соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотрено, что право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю. Данный порядок возможно изменить соглашением сторон.

Абзац 1 п. 8 комментируемой статьи предусматривает обязательность направления в случае обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке уведомления о начале обращения взыскания на предмет залога залогодателю, известным залогодержателям, а также должнику. Обязанность по направлению такого уведомления возлагается на залогодержателя или нотариуса, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Порядок установлен ст. 94.2 Ов законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, согла которой при совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной либо на договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариус должен совершить нотариальное действие, а именно предложить залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, в случае, если залогодатель не является должником, исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив уведомление по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом (а также по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге), и предоставив ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного предложения для исполнения своих обязательств.

Предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство должно содержать сведения:

1. об обязательстве, обеспеченном залогом;
2. о договоре о залоге (если залог возник на овании договора о залоге);
3. о заложенном имуществе, за счет которого требования залогодержателя подлежат удовлетворению;
4. о способах реализации заложенного имущества, предусмотренных соглашением сторон или федеральным законом;
5. о цене или начальной продажной цене заложенного имущества, за исключением сведений о реализации ценных бумаг на организованном рынке ценных бумаг;
6. о совершении нотариусом исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной в случае неполучения нотариусом подтверждения исполнения залогодателем своих обязательств.

Предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство должно содержать также требование об исполнении обеспеченного залогом обязательства и извещении нотариуса о произведенном исполнении, предупреждение об обращении взыскания на предмет залога в случае неисполнения указанного обязательства и для оплаты реквизиты залогодержателя или нотариуса при исполнении обеспеченного залогом обязательства в депозит нотариуса.

Положения абз. 2 п. 8 комментируемой статьи устанавлив сроки возможного начала реализации заложенного имущества в зависимости от получения залогодателем и должником указанного уведомления залогодержателя или нотариуса: