Статья 334.1 ГК РФ. Основания возникновения залога

Комментируемая статья содержит положения об ованиях возникновения залога, к которым относится залог:

1. на овании договора;
2. на овании закона.

В прежней редакции ГК РФ устанавливалось, что залог возникает в силу договора либо на овании закона, при условии указания в законе:

а) обстоятельств, при которых возникает залог;

б) имущества, являющегося предметом залога;

в) обязательства, обеспечительную функцию исполнения которого призван выполнить залог (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, изменилась редакция статьи ГК РФ.

Залог на овании закона возникает при наступлении обстоятельств, предусмотренных в законе. В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавлив следующие обстоятельства:

1. в отношении обеспечения исполнения договора купли-продажи: с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Норма является диспозитивной, т.е. продавец и покупатель в договоре могут исключить ее применение к заключенному договору купли-продажи, сторонами которого они являются;
2. в отношении обеспечения исполнения выплаты ренты по договору ренты: при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Между тем, в отношении договора пожизненного содержания с иждивением обременение недвижимого имущества плательщиком ренты допускается только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
3. в отношении договора хранения на товарном складе: право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему с отметкой на складском свидетельстве об этом (п. 3 ст. 914 ГК РФ);
4. в отношении договора целевого жилищного займа: жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Целевое предоставление осуществляется на овании договора целевого жилищного займа согла ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (п. 4 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
5. в приватизационных отношениях государственного (муниципального) имущества: в связи с предоставлением покупателю такого имущества рассрочки, т.е. до полной его оплаты приобретенное государственное (муниципальное) имущество находится в залоге в силу п. 6 ст. 35 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества;
6. в отношении обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору (ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"):

• с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) счится находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13);
• при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13);
• с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (п. 3 ст. 13).

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество ограничена размером требования по овному обязательству, а также правовыми нормами и не может зависеть от волеизъявления залогодержателя (см., например, п. 2 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Поэтому был неверно сформулирован вывод суда о том, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возникло с момента государственной регистрации договора ипотеки (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 N 13116/13). Согла ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является ованием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникая в соответствии со ст. ст. 64 и 69 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Поэтому выводы судов о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на упомянутом земельном участке, противоречат действующему законодательству, так как право залога банка зарегистрировано лишь в отношении одного здания - инженерно-лабораторного корпуса и указанного земельного участка. Соответствующая правовая позиция выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11.

По общему правилу законодатель не делает различий в применении правовых норм, регулирующих отношения по залогу, от ований возникновения залога (закон или договор). Отличные правила могут быть прямо указаны в законе: правила, установленные для залога, возникшего на овании закона, применяются только для данного случая залога и не подлежат применению для залога, возникшего на овании договора). В соответствии со ст. 379 КТМ РФ установлено преимущественное удовлетворение требований, вытеких из обязательств, обеспеченных ипотекой судна или строящегося судна, которые носят императивных характер.

Новым положением ГК РФ является возможность заключения соглашения о залоге между залогодателем и залогодержателем, который возник на овании закона. Такое соглашение позволяет урегулировать залоговые отношения между сторонами. Поскольку в залоге, возникшем на овании договора, у сторон была возможность установить ряд условий (например, условия и пределы использования предмета залога, порядок и условия взыскания на заложенное имущество в соответствующих случаях), отвечий их интересам, то это способствовало снижению трансакционных издержек, более оперативному решению вопросов исполнения залогового обязательства и пр. Теперь такая возможность закрепляется и для залога, возникшего на овании закона. Ранее положения были включены в ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 1.1 ст. 9).

Требования, предъявляемые к форме соглашения о залоге, регулируются положениями ст. 339 ГК РФ, устанавливей требования к форме договора залога (см. комментарий к ней).