Статья 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

В договоре найма допускается замена нанимателя. Полагаем, что установление такой возможности связано с тем, что цель использования жилого помещения одна - это проживание, поэтому на нового нанимателя эта цель также распространяется. Порядок замены нанимателя следующий:

• ованием для такой замены является требование нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживих. На практике, полагаем, такое требование как со стороны нанимателя, так и со стороны граждан, постоянно с ним проживих, может быть направлено в письменной форме (почтовым отправлением или иным способом, подтверждим факт отправки);
• должно быть получено согласие наймодателя, которое может быть выражено как письменный ответ на требование нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживих. При этом наймодатель вправе и не согласовать такую замену, в связи с чем замена нанимателя не допускается;
• новым нанимателем может быть только один из совершеннолетних граждан, постоянно проживих с нанимателем. Данное требование, считаем, связано с тем, что такой гражданин уже постоянно проживает с нанимателем, то есть уже является пользователем жилого помещения и уже обладает статусом, аналогичным нанимателю, поэтому именно он и может являться новым нанимателем.

Ованиями для замены нанимателя являются:

• смерть нанимателя;
• выбытие нанимателя из жилого помещения, которое практически представляет собой прекращение пользования нанимателем жилым помещением. Ованиями для выбытия могут быть перемена места жительства, прекращение семейных отношений, переезд в другое муниципальное образование, другой субъект РФ и т.п.

В указанных случаях нанимателем становится один из граждан, постоянно проживих с прежним нанимателем. Для этого требуется общее согласие всех граждан, проживих в жилом помещении, которое может быть оформлено в виде дополнительного соглашения к договору найма. В случае если такое соглашение не оформлено, нанимателями становятся все граждане, постоянно проживие с прежним нанимателем.